Apa itu BPHTB? Subjek, Objek, dan Cara Menghitungnya

atau BPHTB. Sebab, BPHTB merupakan instrumen dalam dunia perpajakan atas hak tanah. Harga tanah saat ini naik dengan cepat karena jumlah tanah yang tersedia berkurang sebagai akibat dari sejumlah besar pembangunan rumah.

Tanah merupakan pemberian dan anugerah dari Tuhan. Selain itu, tanah merupakan salah satu sarana investasi yang sangat menguntungkan selain untuk memenuhi kebutuhan pokok untuk tempat tinggal dan lahan komersial. Selanjutnya, bangunan membawa keuntungan finansial bagi pemiliknya.

Oleh karena itu, wajar jika orang yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan menyerahkan sebagian dari nilai ekonomi yang mereka peroleh kepada pemerintah melalui pembayaran pajak. Dalam hal ini adalah bea hak tanah tersebut. Jika kamu menjadikan tanah sebagai investasi, kamu perlu mengetahui apa itu BPHTB.

Apa itu BPHTB

Pengertian BPHTB

BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan dimana perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan orang atau badan memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan.

Dalam hal ini, hak atas tanah dan bangunan termasuk hak pengelolaan bangunan di atasnya. Hal ini sebagaimana penjelasan dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, dan lain-lain yang terkait hukum dan regulasi.

Artinya, penerapan BPHTB hanya untuk perolehan hak yang tertulis dalam UUPA, UU Rumah Susun, dan Hak Pengelolaan. Bea ini seharusnya tidak berlaku untuk perolehan hak atas tanah lain yang berkembang di antara masyarakat adat tetapi tidak legal oleh UUPA.

UU BPHTB mengatur prinsip-prinsip sebagai berikut:

  • Memastikan terpenuhinya kewajiban Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan menggunakan sistem Self Assessment.
  • Besarnya tarif yakni sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak.
  • Wajib pajak dan pejabat publik yang melanggar ketentuan atau tidak melaksanakan kewajibannya sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku akan terkena sanksi.
  • Sebagian besar uang BPHTB mengalir ke Pemerintah Daerah dalam rangka mendongkrak pendapatan daerah.
  • Di luar ketentuan ini, segala pungutan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan dilarang.

BPHTB pada dasarnya merupakan pajak objektif atau material di mana pajak yang terutang ditentukan terlebih dahulu oleh apa yang menjadi objek, kemudian oleh siapa subjek pajaknya.

Baca Juga:
Tips Investasi Properti Untuk Pemula
Apa yang dimaksud dengan UUPA

Subjek & Objek dari Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan

Setelah mengetahui apa itu BPHTB, berikut ini subjek dan objek pajak dari jenis bea ini:

1. Subjek Pajak

Subjek BPHTB, seperti halnya subjek PPh, adalah orang pribadi atau badan yang menerima hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dalam Pasal 86 UU PDRD, yaitu:

  • Orang pribadi atau perusahaan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan menjadi Subjek Pajak.
  • Menurut Undang-undang ini, Wajib Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat 1 yang diwajibkan membayar pajak menjadi Wajib Pajak.

2. Objek Pajak

Perolehan hak atas tanah dan bangunan menjadi objek pajak menurut ketentuan Pasal 85 ayat 2 UU PDRD. Berikut ini adalah hal dalam pembelian hak atas tanah dan bangunan:

a. Beralih hak sebagai akibat dari:

  • Menjual dan membeli.
  • Proses trading (menukar).
  • Hibah wasiat.
  • Warisan.
  • Pemisahan satu badan usaha (pemekaran).
  • Pemasukan ke dalam suatu perusahaan atau organisasi hukum lainnya.
  • Hibah
  • Pengalihan hak sebagai akibat dari pemisahan hak.
  • Pelaksanaan tetap putusan hakim.
  • Business Combination
  • Penunjukan pembeli dan lelang.
  • Peleburan dalam usaha
  • Hadiah

b. Pemberian hak baru karena:

  • Berlanjut dari pelepasan hak.
  • Selain dari pelepasan hak.

Baca Juga:
Badan Usaha adalah: Pengertian dan Bentuknya
Pengertian Hibah, Dasar Hukumnya, beserta Contoh-Contohnya

Kemudian, menurut Pasal 85 ayat 4 UU PDRD, objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB yaitu objek pajak yang diperoleh:

  • Atas dasar timbal balik, perwakilan diplomatik dan konsulat.
  • Penyelenggaraan negara dan penyelenggaraan pembangunan untuk kepentingan umum.
  • Keputusan Menteri yang berlaku untuk badan atau perwakilan organisasi internasional. Dengan syarat tidak menjalankan bisnis atau melakukan kegiatan lain yang tidak terkait dengan wewenang dan tanggung jawab badan atau perwakilan tersebut.
  • Individu atau badan karena konversi hak atau proses hukum lainnya dengan tidak adanya perubahan nama.
  • Karena wakaf, orang pribadi, atau badan.
  • Individu atau organisasi swasta yang bekerja untuk tujuan keagamaan atau kepentingan ibadah.

Cara Menghitung BPHTB dan Contohnya

Cara menghitung BPHTB adalah dengan mengalikan tarif dengan NPOP atau NJOP. NPOP atau NJOP tersebut dikurangi NJOPTKP atau NPOPTKP. Besaran NPOPTKP di setiap wilayah berbeda-beda. Tapi, berdasarkan Undang-Undang No. 28 tahun 2009 pasal 87 ayat 4, besaran paling rendah ialah Rp60.000.000 untuk setiap Wajib Pajak.

Jika perolehan hak dari waris atau hibah wasiat yang menerimanya masih orang pribadi yang masih sedarah, termasuk istri, maka NPOPTKP paling rendah yaitu Rp300.000.000. Rumus cara menghitung BPHTB adalah:

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan = 5% x (NPOP – NPOPTKP)

Berikut ini adalah contoh menghitung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan:

1. BPHTB Jual Beli

Kamu membeli rumah di Bandung dengan harga Rp900.000.000. Nominal ini lebih besar jika membandingkan dengan NJOP dengan nilai Rp800.000.000. Mengenai NPOPTKP, pemerintah Kota Bandung menetapkan sebesar Rp80.000.0000.

NPOP yang besar dari NJOP, menjadikan NPOP yang menjadi dasar perhitungannya. Dengan begitu, perhitungan BPHTB sebagai berikut:

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

= 5% x (NPOP – NPOPTKP)  = 5% x (Rp900.000.000 – Rp80.000.000)

= 5% x (Rp820.000.000) = Rp41.000.000

2. BPHTB Warisan

Ibu Siti memperoleh warisan dari sang suami, yakni sebidang tanah beserta bangunan di Yogyakarta dengan nilai pasar Rp800.000.000. Selain itu, harga rumah tersebut yaitu sebesar Rp1.000.000.000 menurut  NJOP. Pemerintah Yogyakarta menetapkan NJOPTKP untuk warisan sebesar Rp300.000.000.

NJOP yang lebih besar dari NPOP inilah yang akan kamu pakai untuk menghitungnya. Berikut ini adalah contoh perhitungannya:

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

= 5% x (NJOP – NJOPTKP)  = 5% x (Rp1.000.000.000 – Rp300.000.000)

= 5% x Rp700.000.000 = Rp35.000.000

Kemudian, dalam PP No. 111 tahun 2000, BPHTB terutang pada warisan sebesar 50% saja dari hasil perhitungan. Dengan begitu, perhitungannya bisa kamu lanjutkan seperti sebagai berikut:

50% x Rp35.000.000 = Rp17.500.000.

3. BPHTB Hibah Wasiat

Cara menghitung BPHTB terutang hampir sama seperti warisan. Yakni dengan mengalikan 50% dengan hasil perhitungan.

Misal, Bapak Hengki mendapat hibah wasiat dari kakeknya berupa tanah dengan senilai Rp600.000.000. Sementara itu, NJOP dalam SPPT PBB senilai Rp400.000.000. Pemerintah daerah mengatur NPOPTKP kawasan tersebut sebesar Rp280.000.000.

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

= 5% x 50% x (NPOP – NPOPTKP) = 5% x 50% x (Rp600.000.000 – Rp280.000.000)

= Rp8.000.000

Baca Juga: Beda NJOP & NPOP

Sudah Mengerti Pengertian dan Cara Menghitung BPHTB?

Demikian pengertian apa itu BPHTB dan cara menghitungnya. Mengingat pentingnya tanah dan bangunan dalam kehidupan, maka wajar jika orang atau badan hukum memperoleh nilai ekonomi dan keuntungan dari tanah dan bangunan. Ini karena terdapat perolehan hak atas tanah dan bangunan dikenakan pajak oleh negara.

Penulis:

News
Butuh informasi mengenai layanan atau event kami?
021 50928823
Senin–Jumat, 09:00–18:00
Berita Terkait

News

Bagi yang ingin mulai berinvestasi, sekuritas merupakan sebuah elemen penting agar kegiatan penanaman modal yang […]

News

Membuat laporan memang sudah menjadi sebuah keharusan bagi perusahaan besar atau pelaku usaha. Kamu yang […]

News

Dalam setiap aktivitas jual beli, uang kartal menjadi alat transaksi pembayaran yang sangat mudah penggunaannya […]

News

Akuntabilitas merupakan sebuah pertanggungjawaban organisasi atas tindakan, produk, keputusan, dan kebijakan pada administrasinya. Arti akuntabilitas […]

News

Jika kamu sedang mengembangkan sebuah bisnis, omset menjadi hal yang perlu kamu perhitungkan secara detail […]

News

Bagi kamu yang menjadi pebisnis dan ingin mengembangkan perusahaannya di masa depan, ekspansi bisnis merupakan […]